Недвижимость в Корее: особенности аренды и приобретения

Возможность побывать в Южной Корее привлекает все большее число россиян. Некоторые отправляются туда на учебу или работу, кто-то на постоянное проживание. И тогда вопрос аренды и даже приобретения недвижимости становится для них очень актуальным. Как сделать правильный выбор, каким образом заранее подготовиться и учесть все нюансы?

Недвижимость в Корее

В стране существует множество разновидностей жилья на любой вкус и кошелек. Цены могут сильно отличаться в зависимости от вида жилья.

Кошивон

Кошивон — один из самых дешевых вариантов жилья в Корее. По принципу проживания он напоминает российскую коммуналку. А площадь можно сопоставить с российской кладовкой. Самые маленькие помещения могут быть размером 2 на 3 метра и даже 1,5 на 2 метра в ширину и длину. В такой комнате с большим трудом помещается спальное место, стол и небольшой холодильник. Душ, туалет и кухня — общественные, они будут находиться за пределами комнаты. Характерной чертой большинства корейских кошивонов является отсутствие окон.

С июля 2022 года по новому законодательству кошивоны не могут строиться площадью менее 7 квадратных метров и должны иметь наружное окно на случай пожара. В таких помещениях можно уместить индивидуальный душ и туалет.

Главным преимуществом такой недвижимости является ее дешевизна при покупке или аренде.

Вонрум

Еще один вариант доступной недвижимости в Корее. Термин в переводе с английского означает «одна комната» или однокомнатная квартира. По сути это тот же кошивон, только попросторнее. Общая площадь вонрума может составлять от 12 до 18 метров, а в некоторых случаях и 25 квадратных метров. Увеличенный метраж помещения дает возможность отделить от жилого сектора унитаз и душ, а иногда даже кухню.

Вонрумы могут быть одноярусными и двухъярусными. В двухъярусном жилье спальное место находится сверху, это позволяет разгрузить пространство для гостиной, кухни и санузла. Некоторые вонрумы оборудованы необходимой мебелью, но иногда кровать, стол и шкаф приходится покупать самим. Размер выплат при аренде вонрума такой же, как у кошивона, но приходится оставлять солидный залог.

Офистель

Название происходит от сочетания «офис» и «отель». Это многоцелевая постройка, в которой соседствуют жилые и коммерческие помещения, оформленные в виде квартиры-студии. Они занимают значительную часть рынка недвижимости в центральном районе Сеула.

Офистели чаще всего расположены в центре города или вблизи крупных транспортных развязок. Обитатели такой недвижимости живут и работают в одном здании, практически не затрачивая время на дорогу. Офистели пользуются большим спросом у арендаторов. Дополнительным преимуществом считается наличие охраны.

Апаты

Апаты — это корейские апартаменты, точнее многоквартирные дома городского типа. Апаты возводятся микрорайонами, они имеют свое название, собственную (обычно огороженную) территорию, парковки, дворы, детские площадки, зоны отдыха, центры для пожилых и т.д. Система апат позволяет их обитателям не думать о бытовых проблемах, спокойно работать и полноценно отдыхать. По отзывам владельцев, жить там максимально удобно, комфортно и гораздо более престижно чем, например, в собственном доме.

Единственным недостатком такой недвижимости является крайне высокая стоимость. Средняя цена апата в комфортном районе на окраине Сеула составляет около миллиона долларов.

Какие еще виды недвижимости есть в Корее

В стране существуют и другие виды недвижимости разного уровня, где можно поселиться на время.

• Турум. Похоже на вонрум, но на одну комнату больше. Планировка может быть самой разнообразной, но кухня по-прежнему в коридоре или маленьком закутке. И гостиная так же отсутствует.
• Гостиница. Это могут быть как частные отели, так и номера лучших брендов. Стоимость аренды зависит от местоположения и сезона.
• Мотель. Это вариант для тех, кто хочет остановиться на несколько дней и при этом сэкономить, поэтому не претендует на высокий уровень обслуживания. Однако надо иметь в виду, что в корейском мотеле кровать нужно заказывать заранее.
• Хостел. Такое жилье, похожее на российское общежитие, вполне подойдет для проживания студента. В помещении может находиться приблизительно от 4 до 10 спальных мест. Интересно, что это не обязательно будут кровати, ведь многие корейцы могут спать на полу. Для любителей тишины и покоя, а также для тех, кто опасается за сохранность имущества, есть возможность в арендовать небольшую отдельную комнату в хостеле, но это обойдется гораздо дороже.

Цены на квартиры и дома в разных городах

Стоимость жилья может кардинально меняться в зависимости от района проживания. Так, цена квадратного метра в корейской столице Сеуле не уступает по стоимости самым дорогим мегаполисам Европы. А вот купить приемлемое жилье на окраине страны не слишком тяжело для иммигранта среднего достатка. Стоимость аналогичного жилья обойдется здесь в два раза дешевле.

Сколько стоит аренда

Покупка недвижимости для сдачи в аренду является выгодным вариантом инвестирования в Корее. Такой способ получения дохода там очень распространен. Иностранцу следует учитывать некоторые особенности аренды жилья в стране.

• Сдача жилья в аренду происходит на срок до 2 лет. В большинстве случаев арендатор вносит залог, а потом оплачивает определенную сумму + коммунальные услуги.
• Если снять жилье без выплаты залога, ежемесячная плата будет очень высокой.

В Корее существуют два вида арендной платы.

1. Вольсэ. Залог вносится в размере до 50% от стоимости жилья, ежемесячно оплачивается арендная плата + коммунальные услуги.
2. Чонсэ. Залог доходит до 90% от стоимости недвижимости. Арендная плата отсутствует, оплачиваются только потребленные коммунальные услуги.

По окончании оговоренного срока аренды залог возвращается. Снять просторную квартиру в центре Сеула можно от $900, на окраине — от $550 в месяц. Значительно бюджетнее обойдется месячная аренда кошивона — от $250 + $30 в качестве залога за ключи.

ВАЖНО! При аренде недвижимости обязательно оформляется юридическое соглашение. Выплатив за это $200, арендатор может быть абсолютно уверен, что в указанный срок он получит назад уплаченный залог. А в случае обмана корейский суд будет на его стороне.

Как купить недвижимость в Корее

Корея — одно из немногих азиатских государств, в котором иностранец может спокойно купить недвижимость и обладает в этом отношении теми же правами, что и местные жители. Покупка корейской недвижимости дает иностранцам дополнительные права, возможности и привилегии.

Правительство Кореи охотно принимает инвесторов из-за рубежа, в том числе тех иностранцев, которые хотят вложиться в корейскую недвижимость. Приобретение жилья в Корейской Республике является для россиянина одним из доступных способов иммигрировать в экономически развитую демократическую страну. К тому же, большинство инвесторов в недвижимость знают, что корейское жилье никогда не падает в цене.

Покупателю следует быть готовым к тому, что договор о купле-продаже жилья составляется здесь на английском языке. Зато подготовка документов и заключение сделки занимает обычно не более двух месяцев, что гораздо быстрее и удобнее, чем в других странах.

Необходимые документы

Для покупки недвижимости покупателю достаточно предъявить российский паспорт, вид на жительство и разрешение на работу. По поводу остальных необходимых документов его проконсультирует риэлтор или агентство недвижимости.

Права и обязанности

Россияне наравне с гражданами других государств могут стать хозяевами недвижимости в Южной Корее. Наиболее приемлемым вариантом для них является покупка дома или квартиры, необходимых для проживания. Купить жилплощадь можно лично сразу после прибытия в страну либо удаленно по доверенности. Следует понимать, что резиденты, не имеющие визы, могут стать собственниками недвижимости только при 100% оплаты.

Россияне, оформившие долгосрочную визу либо трудоустроенные в Корее, имеют возможность купить жилье в кредит по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не может составлять менее 40% от стоимости квартиры.

Вид на жительство

Покупка жилья не гарантирует иностранцу автоматического приобретения визы, также он не может рассчитывать на ПМЖ в Корее. Вид на жительство можно получить, если инвестировать в жилье, которое находится на стадии строительства в специальных инвестиционных зонах.

Тот, кто стал обладателем жилья, после покупки должен:

• в течение 60 дней сообщить об этом в администрацию, в ином случае будет наложен штраф порядка $5 000;
• нельзя продавать недвижимость раньше чем через 5 лет;
• регулярно выплачивать налог;
• оплачивать коммунальные платежи.

Способы поиска

Для того чтобы выбрать, найти и зарегистрировать покупку жилья, присутствие риэлтора не обязательно, теоретически осуществить это можно и самому. Но, будучи в чужом государстве, не зная местных законов и обычаев, языка, правильно оформить покупку жилья будет очень трудно. Лучше обратиться за помощью в агентство недвижимости, чтобы получить поддержку русскоязычного специалиста. Риэлтор поможет:

• подобрать подходящий объект
• организовать поездку для ознакомления с недвижимостью
• торговаться от имени клиента
• разобраться в условиях сделки, налогам, страховке
• организовать встречу и регистрацию сделки нотариусом
• подготовить документы и договор для банков и госорганов.

Этапы покупки

Покупка недвижимости в Корее жестко регулируется несколькими законами, которые действуют не только в отношении граждан Кореи, но и в отношении иностранцев. Сделка осуществляется в несколько этапов.

1 этап. Открытие счёта в банке, заключение договора и проверка объекта.

• На имя покупателя открывается специальный счет в корейском банке. Для его открытия необходим только паспорт. В дальнейшем именно на этот счет будут переводиться деньги для покупки недвижимости.
• Заключается договор купли-продажи, где указываются условия сделки, сумма задатка, ответственность и реквизиты сторон и т.д. Договор заверяется нотариусом.
• Проверка чистоты объекта риэлтором и нотариусом.

2 этап. Оплата. Покупатель, который не имеет корейской визы, вносит 100% оплату, это делается в три этапа:

• задаток — 10%;
• промежуточный платеж — 40% (после его оплаты аннулировать договор уже нельзя);
• остаточный платеж — 50%.

После выплаты всех денег покупатель приобретает гособлигации, средства от этой покупки идут на жилье для малоимущих. Облигации являются высоколиквидным финансовым инструментом. Их можно продать и получить прибыль.

3 этап. Регистрация нового собственника.

Нотариус подаёт документы в кадастровое бюро на перерегистрацию прав собственности. Через две недели новому собственнику выдается соответствующее свидетельство. Он в течение 60 дней предоставляет в районную администрацию все необходимые документы.

Какие города стоит рассматривать

Условия для жизни в разных районах Кореи примерно одинаковы: на окраине небольшого города жить не менее комфортно и удобно, чем в квартире в центре огромного Сеула.

Для проживания

Для собственного проживания вполне можно купить жилье на окраине Сеула. При равных габаритах недвижимости это обойдется гораздо дешевле, чем в центральной части столицы.

Тот, кто не стремиться жить в крупном шумном мегаполисе, может купить квартиру в доме с видом на море на южном побережье страны. Хозяину квартиры здесь будет так же комфортно, но выйдет приблизительно в три раза дешевле.

Для инвестиций

Инвестор, который хочет заработать на недвижимости, имеет возможность сдавать жилье в аренду. Спрос на аренду жилья в Корее очень велик. Большинство корейских семей не имеют собственного жилья и снимают его в аренду. Часто это бывает не из-за отсутствия средств, а из-за нежелания привязываться к одному месту, терять мобильность. Получив более выгодное предложение по поводу работы, они спокойно уезжают на новое место.